¿Qué implica la nueva ayuda de 30.000 € para jóvenes del Gobierno?
16 de septiembre de 2025
Leer más »
Vender tu piso en Madrid tras los decretos de vivienda: qué cambia y qué no
Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal.
A 14 de octubre de 2026, el decreto de vivienda que ya está en vigor es el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre. Rige desde el 8 de octubre, sin perjuicio del control parlamentario
Alex Pérez Bravo
Experto Inmobiliario
- 14 de octubre de 2026
Índice de contenidos
Si tu piso está alquilado
Si tu piso está alquilado, el inquilino ya no puede pactar la renuncia al tanteo y al retracto.
Si te compra una persona jurídica gran tenedor u otra entidad del artículo 1
Si te compra una persona jurídica gran tenedor u otra entidad del artículo 1, el límite del 70 % del valor de mercado recae sobre el comprador. No estás directamente sujeto, pero puede condicionar la viabilidad o el precio de tu venta.
Si te compra una persona física
Si te compra una persona física, el límite no se dirige a ella: se refiere a determinadas personas jurídicas y otras entidades.
Si tu piso ha estado vacío dos años
Si tu piso ha estado vacío dos años, existe una exención nueva de IRPF, pero solo si vendes a determinados entes públicos de vivienda social y asequible.
Según la experiencia de nuestras oficinas, lo que más preguntan los propietarios es qué va a pasar con los decretos. El control parlamentario sigue su curso y la fecha de votación no está confirmada, así que puede haber cambios. Por eso esta página es una única dirección viva: cuando cambie el estado de una medida, actualizamos la tabla y la fecha de revisión.
Estado de cada medida a 14 de octubre de 2026
A 14 de octubre de 2026, las medidas del Real Decreto-ley 29/2026 están en vigor desde el 8 de octubre, sin perjuicio del control parlamentario. El Real Decreto-ley 28/2026 todavía no rige. Cada fila indica la norma, el artículo y el estado. La fuente del decreto en vigor es el texto del BOE.
ZONA MADRIDGUÍA DE VIVIENDA / 2026
Qué está en vigor y qué no
Estado de cada medida a 14 de octubre de 2026
Estado a 14-10-202601 / 08
En vigor desde el 8-10-2026
- Tanteo y retracto: el RDL 29/2026 prohíbe pactar la renuncia al derecho de adquisición preferente del inquilino (art. 3).
- Restricción del 70 %: afecta a determinadas adquisiciones por personas jurídicas grandes tenedoras y otras entidades del artículo 1, hasta el 31-12-2030.
- Exención de IRPF: para determinados supuestos de venta de vivienda vacía a entes públicos de vivienda social, hasta el 31-12-2027.
Estas medidas están en vigor sin perjuicio del control parlamentario.
Pendiente de convalidación
Real Decreto-ley 29/2026: votación de convalidación en la Diputación Permanente, sin fecha confirmada a 14-10-2026. Plazo constitucional de 30 días.
Todavía no está en vigor
Real Decreto-ley 28/2026: prórroga extraordinaria, renovación automática e indemnización al inquilino. Entrada en vigor prevista para el 15-11-2026. Si se deroga antes, no llegará a entrar en vigor.
Zonas tensionadas: la resolución del segundo trimestre de 2026 no recoge nuevas declaraciones de municipios de la Comunidad de Madrid. Comprueba el visor oficial para tu vivienda.
| Medida | Fuente | Estado a 14 de octubre de 2026 | A quién afecta | Qué hacer |
|---|---|---|---|---|
| Tanteo y retracto del inquilino, con renuncia prohibida: 30 días naturales de tanteo y 30 días naturales de retracto, cada uno con su cómputo. | Real Decreto-ley 29/2026, art. 3 (modifica el art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). | En vigor desde el 8-10-2026, sin perjuicio del control parlamentario. | Propietarios con piso alquilado. | Notifica la venta de forma fehaciente, con precio y condiciones esenciales, y revisa el contrato con un profesional antes de firmar arras. |
| Límite del 70 % del valor de mercado en determinadas adquisiciones por personas jurídicas gran tenedor y otras entidades del art. 1, hasta el 31-12-2030. | Real Decreto-ley 29/2026, art. 1. | En vigor, sin perjuicio del control parlamentario. Recae en el comprador y puede condicionar la viabilidad o el precio de la venta. Hay excepciones. | Determinadas personas jurídicas gran tenedor y otras entidades del art. 1. | Pregunta quién compra antes de aceptar una oferta. |
| Gran tenedor: más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida residencial, sin garajes ni trasteros. Se acredita con certificación registral. | Real Decreto-ley 29/2026, art. 4 (modifica la Ley 12/2023). | En vigor, sin perjuicio del control parlamentario. | Compradores persona jurídica que alcanzan el umbral. | Comprueba el perfil del comprador. |
| Escrituras elevadas a público antes de la entrada en vigor. | Real Decreto-ley 29/2026, art. 1, apartado 3. | Quedan fuera del límite del 70 %. | Ventas ya escrituradas. | Ninguna: la venta ya escriturada queda fuera del límite. |
| Notificación al inquilino: los efectos de la notificación duran 180 días naturales. | Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 25, apartado 2. | En vigor. | Propietarios con piso alquilado. | Anota la fecha de la notificación y controla el plazo. |
| Venta conjunta con otras viviendas. | Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 25. | En vigor. No todas las ventas conjuntas tienen las mismas condiciones: hay que revisar el literal de los apartados aplicables. | Quien vende varias viviendas a la vez. | Revisa tu caso con un profesional. |
| Exención de IRPF por vender a determinados entes públicos de vivienda social y asequible, hasta el 31-12-2027. | Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, disposición adicional 65.ª. | En vigor. Solo vivienda desocupada de forma continuada dos años sin causa justificada y valor de transmisión inferior a 800.000 euros. | Dueños de vivienda vacía. | Consulta tu caso con un asesor fiscal antes de vender. |
| Prórroga extraordinaria, renovación automática e indemnización al inquilino. | Real Decreto-ley 28/2026, disposición final segunda. BOE-A-2026-20822 | Tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026; a 14 de octubre de 2026 no está en vigor y, si se deroga antes, no llegará a entrar en vigor. | Propietarios con inquilino. | Revisa esta tabla hasta que se resuelva su control parlamentario. |
| Zonas tensionadas. | Ley 12/2023, art. 18, y resoluciones trimestrales del BOE, la última BOE-A-2026-16532. Consulta también el visor oficial del Ministerio. | La resolución del segundo trimestre de 2026 no recoge ninguna nueva declaración de municipios de la Comunidad de Madrid. | Según la declaración. | Consulta el visor oficial para tu vivienda. |
| Real Decreto-ley 26/2026 y Real Decreto-ley 27/2026 (de 29 de septiembre). | BOE núm. 245, de 2-10-2026. | Derogados por el Congreso el 2-10-2026, sin efectos. | Quien los haya leído antes del 7-10-2026. | No los uses como referencia. |
| Control parlamentario del Real Decreto-ley 29/2026. | Constitución española, art. 86. | En vigor, sin perjuicio del control parlamentario. Fecha de votación sin confirmar. | Todas las medidas del Real Decreto-ley 29/2026. | Revisa esta tabla el día que vayas a decidir. |
¿Me afectan los decretos de vivienda si vendo mi piso en Madrid?
Me afectan en tres casos: si el piso está alquilado, si te compra una persona jurídica gran tenedor u otra entidad del artículo 1 y si el piso ha estado vacío dos años. A 14 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre, sin perjuicio del control parlamentario, y toca esos tres puntos.
Piso con inquilino: el inquilino ya no puede pactar la renuncia al derecho de tanteo y retracto.
Comprador persona jurídica gran tenedor u otra entidad del artículo 1: rige un límite del 70 % del valor de mercado, que recae sobre el comprador y puede condicionar la viabilidad o el precio.
Piso desocupado: existe una exención nueva de IRPF muy concreta, pero solo si vendes a determinados entes públicos de vivienda social y asequible.
Si tu piso está libre y te compra una persona física, el límite del 70 % no se dirige a ella. El resto de la guía recorre cada caso por separado.
ZONA MADRIDGUÍA DE VIVIENDA / 2026
¿Te afectan los decretos si vendes tu piso en Madrid?
Tres preguntas para identificar las medidas que debes revisar
Estado a 14-10-202602 / 08
¿Tu piso está alquilado?
Sí
Desde el 8-10-2026 no se puede pactar la renuncia al tanteo y al retracto. Notifica la venta de forma fehaciente y revisa con un abogado las renuncias firmadas antes.
No
Pasa a la pregunta 2.
¿Quién compra tu vivienda?
Sociedad o entidad afectada
Si compra una persona jurídica gran tenedor u otra entidad del artículo 1, el límite del 70 % recae en el comprador y puede condicionar la venta.
Persona física
Las personas físicas no figuran entre los sujetos del límite del 70 %.
¿Ha estado vacío dos años sin causa justificada y vale menos de 800.000 €?
Sí
Puede existir una exención de IRPF, pero solo si vendes a determinados entes públicos de vivienda social y cumples todos los requisitos.
No
No se aplica esta nueva exención.
Antes de firmar, consulta tu caso con un abogado o un asesor fiscal.
¿Tiene el inquilino derecho preferente a comprar la vivienda?
Puede tenerlo. En las ventas sujetas al artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario puede tener derechos de tanteo y retracto. Hay que comprobar si resultan aplicables a la operación. En su caso, debes notificar la decisión de vender de forma fehaciente, con el precio y las condiciones esenciales de la compraventa.
Tanteo: 30 días naturales, computados desde el día siguiente a la notificación fehaciente legalmente exigida.
Retracto: también 30 días naturales, pero con su propio cómputo, según los requisitos de notificación posteriores a la transmisión. No corre automáticamente desde la misma notificación que el tanteo.
Efectos de la notificación previa: 180 días naturales (art. 25.2 LAU).
Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 3 del Real Decreto-ley 29/2026 modifica el artículo 25 de la LAU y prohíbe pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Antes de formalizar la venta, revisa el contrato y la documentación con un profesional. El proceso completo está en nuestra guía para vender un piso con inquilino.
Si vendes junto con otras viviendas, el derecho puede mantenerse con un precio imputado a la vivienda (art. 25.7 LAU). Revisa el literal con tu abogado.
ZONA MADRIDGUÍA DE VIVIENDA / 2026
Tanteo y retracto del inquilino: los 4 pasos
Proceso orientativo cuando se aplica el artículo 25 de la LAU
Estado a 14-10-202603 / 08
Notificación fehaciente
Notificas al inquilino que vas a vender, con el precio y las condiciones esenciales de la compraventa.
30 días naturales de tanteo
El plazo se cuenta desde el día siguiente a la notificación fehaciente legalmente exigida.
30 días naturales de retracto
Tiene su propio cómputo, según los requisitos de la notificación posterior a la transmisión. No empieza automáticamente con el tanteo.
180 días de efectos de la notificación
La notificación previa pierde sus efectos transcurridos 180 días naturales (art. 25.2 LAU).
Venta conjunta: el derecho puede mantenerse con un precio imputado a la vivienda en el supuesto previsto en el art. 25.7 LAU. Revisa tu caso con un profesional.
¿Y si mi contrato ya tiene una cláusula de renuncia?
Su eficacia debe estudiarse caso por caso. Si el contrato contiene una renuncia firmada con anterioridad, hay que analizarla conforme al régimen jurídico aplicable al contrato y a las normas transitorias. Por eso esta guía no afirma que las renuncias firmadas antes del 8 de octubre de 2026 sigan valiendo, ni que hayan quedado anuladas automáticamente.
Muchos contratos firmados en años anteriores incluyen esa cláusula. Si el tuyo la tiene, localízala, marca la página donde aparece y llévalo a un abogado antes de firmar arras. Es una pregunta jurídica sobre tu contrato.
¿Qué ocurre con el alquiler si vendo mi vivienda?
El contrato de alquiler no se extingue automáticamente con la venta. Según el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el comprador debe respetarlo durante un mínimo de cinco años, o de siete si el arrendador anterior era persona jurídica. El detalle está en nuestra guía para vender un piso con inquilino.
Esa regla se aplica en los contratos de vivienda habitual sujetos al artículo 14 en su redacción aplicable desde 2019. El comprador debe respetar el mínimo de cinco o siete años aunque el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si se pactó una duración superior, el comprador deberá respetarla, salvo que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En ese supuesto, podrían aplicarse la limitación temporal y la indemnización al arrendatario que establece el artículo 14 de la LAU. Esa indemnización corre a cargo del vendedor.
El resultado concreto depende de la fecha de celebración del contrato, su duración, sus cláusulas y las circunstancias registrales de la vivienda. Los contratos anteriores a 2019 pueden estar sujetos a regímenes jurídicos diferentes. Consulta tu caso con un profesional.
ZONA MADRIDGUÍA DE VIVIENDA / 2026
Qué pasa con el contrato cuando vendes
Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Estado a 14-10-202604 / 08
¿Y si se pactó más duración?
En principio, el comprador debe respetarla, salvo que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En ese supuesto, pueden operar la limitación a 5 o 7 años y la indemnización al inquilino a cargo del vendedor prevista en el art. 14 LAU.
Contratos anteriores a 2019
Pueden estar sujetos a otro régimen jurídico. Revisa la fecha y las cláusulas de tu contrato con un abogado.
¿Puede afectar a la venta de mi piso el límite del 70 %?
Puede afectar a la operación aunque no estés directamente sujeto. A 14 de octubre de 2026, el artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026 establece, hasta el 31-12-2030, un límite del 70 % del valor de mercado. Se aplica a determinadas adquisiciones de viviendas por personas jurídicas grandes tenedoras y otras entidades incluidas en la norma. Está en vigor, sin perjuicio del control parlamentario.
Como propietario particular, no estás directamente sujeto a esta prohibición por vender tu vivienda. Sin embargo, si el comprador pertenece a alguna de las categorías afectadas, la operación debe cumplir los requisitos legales. Entre ellos están las reglas de valoración y sus excepciones. La tasación debe hacerla una sociedad homologada e independiente, inscrita en el Banco de España, y acompañar la operación cuando resulte exigible.
Las escrituras elevadas a público antes de la entrada en vigor quedan fuera del límite (art. 1, apartado 3). Antes de aceptar una oferta de una sociedad inversora, comprueba su situación jurídica y la posible aplicación de estas limitaciones. Para supuestos societarios, grupos y excepciones, lleva el caso a un abogado o a un notario.
ZONA MADRIDGUÍA DE VIVIENDA / 2026
Límite del 70 %: ¿quién compra tu piso?
La medida recae en determinadas adquisiciones, no en toda venta particular
Estado a 14-10-202605 / 08
Determinadas personas jurídicas y entidades del art. 1
Compra una persona jurídica gran tenedor u otra entidad afectada
70 %Restricción referida al valor de mercado, que recae sobre determinados compradores.
- Gran tenedor: más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² construidos residenciales, sin garajes ni trasteros.
- La medida puede condicionar la viabilidad o el precio de la compraventa. Hay excepciones.
- Está prevista hasta el 31-12-2030.
- Cuando corresponda, se exige tasación por una sociedad independiente, homologada e inscrita en el Banco de España.
No incluida entre los sujetos
Compra una persona física
Las personas físicas no figuran entre los sujetos a los que se dirige el límite del 70 %.
Escrituras anteriores: las compraventas elevadas a público antes de la entrada en vigor quedan fuera del límite (art. 1.3).
¿Quién es gran tenedor?
Gran tenedor es quien posee más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida residencial, sin contar garajes ni trasteros. A 14 de octubre de 2026, así lo recoge el Real Decreto-ley 29/2026, que modifica la Ley 12/2023, sin perjuicio del control parlamentario. En zona tensionada, el umbral puede particularizarse conforme a la ley. El artículo 4 precisa que la condición se acredita mediante certificación registral.
Ser gran tenedor no equivale a estar sujeto al límite del 70 %. La definición puede tener un alcance más amplio que el catálogo concreto de compradores a los que se dirige la restricción. Ese catálogo está en el artículo 1.
Para ti, como vendedor, la pregunta práctica es quién está al otro lado. Antes de aceptar una oferta, pregunta si compra una persona física o una sociedad, y si lo hace para sí o como parte de una cartera. La guía no entra en cada caso, porque depende de quién compra y de cuántos inmuebles tiene.
Lo que vemos en nuestras oficinas: quién compra a octubre de 2026
El equipo comercial de Zona Madrid percibe, a octubre de 2026, que los compradores inversores han desaparecido de sus operaciones y que quienes compran son compradores finales. Es una percepción del equipo, no una estadística, y no sabemos a qué se debe.
Si mi comprador va con hipoteca, ¿qué debo revisar?
Si tu comprador paga con hipoteca, revisa cuatro cosas. No son novedades del decreto, pero conviene tenerlas presentes:
FEIN: cuando el comprador solicita una hipoteca sujeta a la Ley 5/2019, la entidad debe facilitarle, con carácter general, la FEIN y el resto de la documentación precontractual obligatoria. Debe hacerlo al menos diez días naturales antes de la firma del préstamo (art. 14). También debe cumplirse el asesoramiento y control notarial previo.
Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil): si se pactan expresamente, el comprador que desiste pierde las cantidades entregadas como arras y el vendedor que desiste las devuelve duplicadas. No todos los contratos de arras permiten desistir así: las consecuencias dependen del tipo de arras y de la redacción del contrato.
Cláusula de financiación: recomendamos recoger en las arras qué ocurre si el banco no concede la hipoteca. Conviene fijar un importe mínimo, una fecha límite, la prueba documental de la denegación y el deber de diligencia del comprador. No hay una cláusula válida para todos los casos, y la devolución no es automática si la cláusula no existe o no se cumplen sus requisitos.
Tasación: puede salir por debajo del precio pactado. En ese caso, el banco puede conceder menos importe y el comprador tendrá que aportar la diferencia o renegociar.
Antes de firmar arras con financiación, revísalas con un profesional.
¿Hay alguna exención de IRPF si vendo mi piso?
Hay una nueva, muy concreta. Hasta el 31 de diciembre de 2027, determinadas ventas de viviendas a entidades públicas destinadas a la promoción y gestión de vivienda social y asequible pueden disfrutar de una exención total o parcial sobre la ganancia patrimonial en el IRPF. Es la de la disposición adicional 65.ª de la Ley del IRPF (texto en el BOE).
La exención exige, entre otros requisitos, que la vivienda haya permanecido desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los dos años anteriores a la venta. Su valor de transmisión debe ser inferior a 800.000 euros. Si vendes a una persona física, no te aplica.
Cuando el valor de transmisión no supera 200.000 euros, la exención puede alcanzar el 100 % de la ganancia patrimonial. Entre 200.000 y 800.000 euros, el porcentaje inicial de exención de la ganancia patrimonial es (800.000 menos el valor) dividido entre 600.000. Con un valor de 500.000 euros, ese porcentaje inicial es del 50 % de la ganancia patrimonial, no del precio de venta.
ZONA MADRIDGUÍA DE VIVIENDA / 2026
Exención de IRPF por vender a vivienda social
Porcentaje inicial de exención de la ganancia patrimonial, según valor de transmisión
Estado a 14-10-202606 / 08
200.000 €100 %Hasta este valor, si cumples los requisitos.
500.000 €50 %Ejemplo calculado mediante la fórmula.
800.000 €0 %Valor excluido: se exige ser inferior a 800.000 €.
Requisitos importantes: venta a determinados entes públicos de vivienda social; vivienda desocupada dos años de forma continuada y sin causa justificada; valor de transmisión inferior a 800.000 €. Medida hasta el 31-12-2027.
¿Tengo que pagar IRPF si vendo mi vivienda y tengo más de 65 años?
Puede que no. Según la Agencia Tributaria, la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda habitual puede estar exenta si tienes más de 65 años. También si tienes reconocida legalmente una situación de dependencia severa o gran dependencia (art. 33 y disposición adicional decimoquinta de la Ley del IRPF). Es una exención distinta de la anterior, y ya existía antes de estos decretos. Según esa misma fuente de la Agencia Tributaria, se considera vivienda habitual la que lo es en el momento de transmitirla o lo fue en cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.
La normativa contempla también supuestos en los que la vivienda conserva su consideración de habitual aunque el propietario se haya trasladado. Ocurre cuando, por razón de edad o dependencia, vive en un centro especializado o en el domicilio de un familiar hasta el tercer grado. Según el resumen del BOE, la disposición final tercera del Real Decreto-ley 29/2026 modifica el Reglamento del IRPF en ese punto.
La exención depende de que se cumplan los requisitos legales y de que puedas acreditar el carácter habitual de la vivienda. No basta con haber cumplido 65 años para que cualquier venta inmobiliaria quede exenta. Consulta tu caso con un asesor fiscal.
¿Se acumulan las exenciones?
Son beneficios fiscales distintos, sujetos a requisitos específicos. Si concurren varios supuestos, deberá analizarse cuál resulta aplicable y cómo se coordina su efecto, sin duplicar la exención de una misma ganancia patrimonial.
¿Existen zonas de mercado residencial tensionado en la Comunidad de Madrid?
Para saberlo en tu vivienda, consulta el visor oficial. La declaración de una zona de mercado residencial tensionado corresponde a la administración competente en materia de vivienda, de acuerdo con el artículo 18 de la Ley 12/2023. Otras medidas de vivienda dependen de esa declaración.
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana publica periódicamente las declaraciones comunicadas por las administraciones competentes. En la resolución del segundo trimestre de 2026 no figura ninguna nueva declaración relativa a municipios de la Comunidad de Madrid.
Para conocer la situación aplicable a una vivienda concreta, necesitas consultar las declaraciones oficialmente vigentes y las publicaciones administrativas correspondientes, porque esta información puede cambiar. Puedes empezar por el visor oficial de zonas tensionadas.
Tampoco medimos efectos sobre precios ni sobre la demanda: no hay datos propios de Zona Madrid ni fuentes verificadas que lo permitan.
¿Qué decreto de vivienda está vigente y qué puede cambiar?
A 14 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, sin perjuicio del correspondiente control parlamentario. Su convalidación está pendiente en la Diputación Permanente. A 14 de octubre de 2026 no hay fecha de votación publicada, así que la fecha de la votación no está confirmada. El plazo constitucional para convalidarlo es de 30 días.
El Real Decreto-ley 28/2026 prevé prórroga extraordinaria, renovación automática e indemnización al inquilino. Tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026. A 14 de octubre de 2026 no está en vigor y, si se deroga antes, no llegará a entrar en vigor.
Los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, de 29 de septiembre, fueron derogados por el Pleno del Congreso el 2 de octubre de 2026 (BOE núm. 245, de 2-10-2026) y no tienen efectos. No los confundas con los dos posteriores: el 28/2026 y el 29/2026 se publicaron en el BOE el 7 de octubre.
Como dato de contexto, el domingo 29 de noviembre de 2026 hay elecciones generales. Las convocó el Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, publicado en el BOE núm. 248, de 6 de octubre de 2026.
La situación normativa puede cambiar. Antes de firmar una compraventa, comprueba qué normas están efectivamente vigentes en ese momento.
ZONA MADRIDGUÍA DE VIVIENDA / 2026
Fechas clave de los decretos de vivienda
Cronología normativa y próximos hitos, con estado a 14 de octubre de 2026
Estado a 14-10-202607 / 08
- 02-10-2026Ya ocurrido
El Congreso deroga los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026. No los uses como referencia vigente.
- 08-10-2026En vigor desde esta fecha
Entra en vigor el RDL 29/2026, sin perjuicio del control parlamentario.
- PendienteSin fecha confirmada
Votación de convalidación del RDL 29/2026 en la Diputación Permanente. Plazo constitucional de 30 días.
- 15-11-2026Entrada en vigor prevista, condicionada
El RDL 28/2026 tiene prevista su entrada en vigor. Si se deroga antes, no llegará a entrar en vigor.
- 29-11-2026Fecha de elecciones anunciada
Elecciones generales convocadas por el Real Decreto 806/2026.
Cómo leer esta cronología: marca continua, fecha ya ocurrida; marca de borde discontinuo, asunto pendiente o condicionado. Comprueba el estado actual antes de firmar.
Si quieres alquilar tu piso en lugar de venderlo
La prórroga extraordinaria y las demás medidas de alquiler del Real Decreto-ley 28/2026 no están en vigor a 14 de octubre de 2026. Las desarrollaremos próximamente en una guía propia.
Esa incertidumbre ya se nota. Según nos cuentan, propietarios que querían alquilar han pedido despublicar sus anuncios a la espera de que se resuelva la situación del decreto, porque ahora mismo no hay certeza de cómo sería un contrato.
Mientras tanto, Zona Madrid puede ayudarte a analizar la solvencia del inquilino y a preparar el contrato con la normativa vigente en la fecha de la firma. También puede orientarte sobre el precio y sobre el seguro de impago, sin que este garantice el cobro de la renta. Zona Madrid no presta un servicio de gestión integral del arrendamiento. Lo tienes en servicios de alquiler.
Si compras un piso en Madrid
Esta guía está pensada para quien vende. Si compras, el límite del 70 % del Real Decreto-ley 29/2026 limita determinadas adquisiciones de personas jurídicas gran tenedor y otras entidades del artículo 1. Si compras con hipoteca, repasa la sección de hipoteca. Y si compras un piso alquilado, el contrato de alquiler continúa contigo en los términos del artículo 14 de la LAU.
Para profesionales
Para agentes, gestores, notarios y abogados, conviene revisar cuatro puntos del Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor a 14 de octubre de 2026, sin perjuicio del control parlamentario):
Perfil del comprador: más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o más de 1.500 metros cuadrados construidos, define al gran tenedor, y se acredita con certificación registral (art. 4). No confundir esa definición con el ámbito de la prohibición del artículo 1, con sus excepciones y su tasación independiente.
Notificación al inquilino: documentar la fecha, porque sus efectos duran 180 días naturales (art. 25.2 LAU). Tanteo y retracto tienen cada uno 30 días naturales y su propio cómputo.
Cláusulas de renuncia heredadas: su eficacia se estudia conforme al régimen aplicable al contrato y a las normas transitorias, con el abogado.
Ventas conjuntas: revisar el literal de los apartados aplicables del art. 25 LAU, sin asimilar todas las ventas de cartera.
Texto orientativo para la nota de encargo:
Si la vivienda está arrendada, se comprobará la existencia y el alcance de los derechos de adquisición preferente del arrendatario. Cuando corresponda, se coordinará la notificación fehaciente de la intención de venta, con indicación del precio y de las demás condiciones esenciales. La notificación se hará por un medio que permita acreditar su contenido, envío y recepción.
Esta guía no sustituye el criterio de un abogado ni de un notario.
Antes de vender un piso alquilado: cinco comprobaciones
Antes de vender un piso alquilado, comprueba estas cinco cosas:
ZONA MADRIDGUÍA DE VIVIENDA / 2026
Antes de vender un piso alquilado: 5 comprobaciones
Lista práctica para preparar tu operación de venta
Estado a 14-10-202608 / 08
- Localiza el contrato y marca si tiene cláusula de renuncia al tanteo y al retracto.01 / 05
- Anota la fecha de la notificación al inquilino: sus efectos duran 180 días naturales.02 / 05
- Pregunta quién compra: persona física, sociedad, fondo o gran tenedor.03 / 05
- Revisa la fecha del contrato, cuánto le queda y qué recoge el artículo 14 de la LAU.04 / 05
- Lleva el caso a un profesional antes de firmar arras.05 / 05
¿Cómo puede ayudarte Zona Madrid si vas a vender?
Zona Madrid puede ayudarte a analizar las circunstancias de tu vivienda y a preparar su comercialización para la venta, teniendo en cuenta, cuando proceda, la existencia de un contrato de arrendamiento.
Valoramos con precios de escrituración real, no con precios publicados. Y te explicamos nuestros honorarios antes de que nos los pidas: tienes el detalle en cómo explicamos nuestros honorarios.
La viabilidad de la operación, sus plazos y sus condiciones dependerán de la situación jurídica del inmueble, del contrato de alquiler y de las circunstancias del mercado.
Los servicios concretos de intermediación, documentación y coordinación se definirán en la correspondiente nota de encargo. Zona Madrid no presta un servicio de gestión integral del arrendamiento.
Si prefieres hablarlo cara a cara, pásate por nuestras oficinas de Centro, Tetuán o Numancia/Albufera.
Preguntas frecuentes
¿Puede el inquilino renunciar al tanteo y al retracto?
Desde el 8 de octubre de 2026, la ley prohíbe pactar esa renuncia. A 14 de octubre de 2026, el artículo 3 del Real Decreto-ley 29/2026 modifica el artículo 25 de la LAU en ese sentido, y el decreto está en vigor sin perjuicio del control parlamentario. Si el contrato contiene una renuncia firmada antes, su eficacia debe estudiarse con un abogado. Esta guía no afirma que sea válida ni que haya quedado anulada automáticamente.
¿Afecta a mi venta el límite del 70 %?
Puede condicionarla, aunque no estés directamente sujeto. A 14 de octubre de 2026, rige un límite del 70 % del valor de mercado hasta el 31 de diciembre de 2030. Se dirige a determinadas personas jurídicas gran tenedor y otras entidades del artículo 1, no a ti como propietario particular. Si el comprador es una de ellas, puede afectar a la viabilidad o al precio. Hay excepciones, y las escrituras elevadas antes de la entrada en vigor quedan fuera.
¿Quién es gran tenedor?
A 14 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026, que modifica la Ley 12/2023, considera gran tenedor a quien posee más de diez inmuebles urbanos de uso residencial. También a quien supera los 1.500 metros cuadrados de superficie construida residencial, sin contar garajes ni trasteros. En zona tensionada, el umbral puede particularizarse conforme a la ley. La condición se acredita mediante certificación registral (art. 4). Ser gran tenedor no equivale a estar sujeto al límite del 70 %.
¿Está ya en vigor el decreto de vivienda?
Sí, el Real Decreto-ley 29/2026. A 14 de octubre de 2026, está en vigor desde el 8 de octubre, sin perjuicio del control parlamentario. El Real Decreto-ley 28/2026, el de alquiler, tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026. A 14 de octubre de 2026 no está en vigor y, si se deroga antes, no llegará a entrar en vigor.
¿Cuándo se vota el Real Decreto-ley 29/2026?
A 14 de octubre de 2026, la fecha de la votación no está confirmada. El decreto está en vigor desde el 8 de octubre, sin perjuicio del correspondiente control parlamentario. Comprueba el estado actual antes de firmar.
¿La exención de IRPF sirve para un piso alquilado?
No. A 14 de octubre de 2026, la exención nueva del decreto exige vender a determinados entes públicos de vivienda social y asequible. La vivienda debe llevar desocupada de forma continuada dos años sin causa justificada y tener un valor de transmisión inferior a 800.000 euros. Rige hasta el 31 de diciembre de 2027.
¿Qué pasó con los decretos 26 y 27 de 2026?
A 14 de octubre de 2026, el Pleno del Congreso derogó el Real Decreto-ley 26/2026 y el 27/2026 el 2 de octubre de 2026 (BOE núm. 245), así que no tienen efectos. Los que importan para esta guía son el 28/2026 y el 29/2026, publicados en el BOE el 7 de octubre.
Método
Esta guía se basa en el texto del BOE (BOE-A-2026-20823 y BOE-A-2026-20822) y en la Ley de Arrendamientos Urbanos, verificado contra el BOE el 14 de octubre de 2026. Los decretos se comprobaron por primera vez el 9 de octubre de 2026. Su estado se revalidó el 14 de octubre de 2026 contra el BOE y fuentes jurídicas. Se buscó la fecha de votación del 29/2026 el 14-10-2026 y no hay fecha confirmada. Cada afirmación normativa lleva la fecha de su estado. Las observaciones de la oficina son percepciones del equipo, no estadísticas.
Aviso legal y fiscal
Esta guía ofrece información general sobre la normativa inmobiliaria y fiscal aplicable en la fecha de su última revisión. No sustituye el asesoramiento jurídico, fiscal o notarial individualizado.
Las consecuencias legales y tributarias de una compraventa dependen de las circunstancias de cada operación y de la normativa vigente en el momento de formalizarla.
Antes de tomar decisiones contractuales o fiscales, es recomendable revisar la documentación de la vivienda y obtener asesoramiento profesional especializado.
Fuentes
Boletín Oficial del Estado, Real Decreto-ley 29/2026, BOE-A-2026-20823: texto del BOE.
Boletín Oficial del Estado, Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, BOE núm. 249, de 7-10-2026, BOE-A-2026-20822: texto del BOE (disposición final segunda, entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026).
Boletín Oficial del Estado, Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos: texto consolidado (artículos 14 y 25).
Boletín Oficial del Estado, Real Decreto 806/2026, de disolución de las Cortes y convocatoria de elecciones (BOE núm. 248, de 6-10-2026): BOE-A-2026-20742.
Ministerio de Vivienda, visor de zonas de mercado residencial tensionado.
Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (artículo 18): texto del BOE.
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (artículo 14): texto del BOE.
Agencia Tributaria, transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia.
Boletín Oficial del Estado, resolución trimestral sobre zonas tensionadas, segundo trimestre de 2026: BOE-A-2026-16532.
Contenido relacionados
