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Vender piso heredado
No existe plazo legal para vender un piso heredado. Puedes venderlo al día siguiente de aceptar la herencia, si tienes toda la documentación en regla. La confusión viene de un requisito fiscal distinto, que explicamos en detalle más abajo, y que muchas páginas mezclan con el derecho a vender.
Lo que sí lleva tiempo es el trámite de notaría y registro entre 6 y 8 semanas en la práctica, con frecuencia en torno a los 2 meses, pero ese trámite y la venta pueden avanzar en paralelo: no hace falta esperar a tener todo inscrito para empezar a buscar comprador.
Alex Pérez Bravo
Experto Inmobiliario
- 18 de septiembre de 2026
Índice de contenidos
Aquí tienes el proceso completo, los documentos que necesitas y los impuestos reales, sin ese mito de por medio.
Datos clave de un vistazo:
¿Es verdad que hay que esperar 5 años para vender un piso heredado?
No. No existe ningún plazo legal para vender una vivienda heredada.
¿Cuáles son los pasos para vender un piso heredado?
Aceptar la herencia, liquidar los impuestos, inscribir la vivienda a tu nombre y solo entonces firmar la venta.
¿Qué documentos hacen falta?
Certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, testamento (o declaración de herederos), escritura de adjudicación e inscripción registral.
¿Qué impuestos pagas al vender un piso heredado?
El Impuesto de Sucesiones se liquida antes, al aceptar la herencia. Al vender, lo que pagas es IRPF sobre la ganancia patrimonial, si la hay.
¿Se puede vender un piso heredado sin escrituras ni inscribir?
No. Sin escritura de adjudicación ni inscripción en el Registro de la Propiedad, no hay venta posible ante notario.
El mito de los 5 años, explicado de una vez
No hay ninguna ley que obligue a esperar 5 años, ni ningún otro plazo, para vender una vivienda heredada. Puedes venderla en cuanto tengas la escritura de adjudicación de herencia inscrita en el Registro de la Propiedad
Lo que sí existe, y de donde viene la confusión, es un requisito de permanencia dentro del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). Si al liquidar el ISD aplicaste la reducción del 95% en la base imponible por tratarse de la vivienda habitual del causante (art. 20.2.c de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones BOE), la normativa estatal exige mantener esa vivienda en tu patrimonio durante 10 años para no perder el beneficio. En la Comunidad de Madrid, la Ley 7/2005 reduce ese plazo a 5 años.
La diferencia es importante: ese plazo no te prohíbe vender. Si vendes antes, lo que ocurre es que pierdes la reducción fiscal aplicada en su momento y tienes que liquidar la diferencia con Hacienda, con los intereses de demora correspondientes. Es una consecuencia económica, no un impedimento legal. Muchas familias posponen una venta que les convendría por miedo a algo que en realidad tiene solución: se puede vender antes de los 5 años, se paga la diferencia de ISD que corresponda, y sigue siendo una decisión que conviene evaluar caso por caso, no una regla que aplica siempre igual.
Los pasos para vender un piso heredado
Antes de publicar el anuncio, hay un proceso legal que completar. Estos son los pasos, en orden:
- Aceptar la herencia ante notario, con el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades y el testamento (o la declaración de herederos si no lo hay).
- Elevar la herencia a escritura pública de adjudicación, con el reparto de bienes entre los herederos.
- Liquidar el Impuesto de Sucesiones en los 6 meses siguientes al fallecimiento (prorrogable), y la plusvalía municipal en el mismo plazo.
- Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.
- Encargar una valoración real del inmueble, antes de fijar precio de salida.
- Firmar la venta ante notario, una vez la inscripción está hecha.
Si hay un solo heredero, el proceso es lineal. Si hay varios, hace falta además el acuerdo de todos para vender el piso completo lo tratamos en detalle en Todos los herederos quieren vender menos uno.
Estos pasos no tienen que completarse antes de empezar a vender. La valoración del inmueble (paso 5) y la búsqueda de comprador pueden arrancar en paralelo mientras se tramita la aceptación, la liquidación de impuestos y la inscripción registral (pasos 1 a 4) lo único que hace falta tener resuelto antes de firmar ante notario es la inscripción a nombre de los herederos. En la práctica, ese trámite de notaría y registro tarda entre 6 y 8 semanas, con frecuencia en torno a los 2 meses, así que adelantar la parte comercial en simultáneo es lo que evita perder tiempo.
Documentos que necesitas
Sin estos documentos, no hay venta posible:
- Certificado de defunción
- Certificado de últimas voluntades
- Testamento, o declaración de herederos si no lo hay
- Escritura de adjudicación de herencia
- Justificante de liquidación del Impuesto de Sucesiones y de la plusvalía municipal
- Nota simple registral que confirme la inscripción a nombre de los herederos
Plazos de un vistazo: qué se puede hacer en simultáneo
| Trámite de herencia | Duración típica | ¿Se puede vender en simultáneo? |
|---|---|---|
| Aceptación de herencia + elevación a escritura pública | Forma parte del trámite conjunto de notaría y registro: 6 a 8 semanas, con frecuencia en torno a los 2 meses | Sí. La valoración del inmueble y la búsqueda de comprador pueden arrancar en paralelo |
| Liquidación del Impuesto de Sucesiones (y plusvalía municipal) | Plazo legal de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable 6 meses más si se solicita antes de que pasen los 5 primeros | Sí. Es un trámite fiscal previo, no bloquea la parte comercial |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | Incluida en el mismo trámite conjunto de notaría y registro: 6 a 8 semanas, con frecuencia en torno a los 2 meses | Sí, con una excepción: hace falta tenerla lista antes de firmar ante notario |
| Firma de la compraventa ante notario | Solo posible una vez completada la inscripción a nombre de los herederos | No. Es el único paso que exige el trámite de herencia ya cerrado |
Desliza horizontalmente para consultar todas las columnas.
Nota sobre esta tabla: la cifra de 6 a 8 semanas (con frecuencia en torno a los 2 meses) es la que confirma Alexander Pérez Bravo para el conjunto de notaría y registro, no un desglose exacto por paso individual los pasos de aceptación, escritura e inscripción se tramitan de forma encadenada dentro de esa misma ventana. La liquidación del Impuesto de Sucesiones tiene su propio plazo legal de 6 meses, independiente del trámite de notaría y registro.
¿Se puede vender un piso heredado sin escrituras?
No. Sin la escritura de adjudicación de herencia y sin la inscripción en el Registro de la Propiedad, el notario no puede autorizar la compraventa. El piso sigue legalmente a nombre del fallecido hasta que ese trámite se completa, y eso hace imposible firmar ante notario, aunque haya un comprador con el dinero listo.
Este paso es el que más se subestima en tiempo: entre notaría, liquidación de impuestos y registro, la cifra habitual en la práctica es de 6 a 8 semanas, con frecuencia en torno a los 2 meses. Eso no significa esperar de brazos cruzados: la venta se puede ir tramitando en simultáneo buscar comprador, hacer la valoración, incluso firmar arras mientras se completa el papeleo de la herencia.
Impuestos al vender: qué pagas y cuándo
Aquí hay dos impuestos distintos, y conviene no mezclarlos.
El Impuesto de Sucesiones (ISD) se paga al heredar, no al vender. Se liquida en los 6 meses siguientes al fallecimiento (prorrogable 6 meses más si se solicita antes de que pasen los 5 primeros), según lo establece la Comunidad de Madrid como Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Es un trámite previo a la venta, no una consecuencia de ella.
El IRPF es el que pagas cuando vendes, y solo si hay ganancia patrimonial. Según el artículo 36 de la Ley del IRPF, el valor de adquisición a efectos de calcular esa ganancia es el valor que declaraste en el ISD (con el límite del valor de mercado), más los gastos e inversiones que hayas hecho. Si vendes por un precio similar al valor declarado en la herencia, la ganancia puede ser mínima o inexistente. Esta cifra conviene revisarla con un asesor fiscal caso por caso, porque depende de cómo se valoró el inmueble en el ISD.
Existe además la plusvalía municipal, que en Madrid tiene reglas propias y un tratamiento específico según el momento (herencia o venta posterior). Lo desarrollamos en una pieza aparte, centrada solo en ese impuesto para Madrid próximamente enlazada aquí.
Si hay varios herederos
Si el piso lo heredan varias personas, todos tienen que firmar la venta: sin la firma de uno solo, no hay escritura posible. Eso no significa que la situación quede bloqueada para siempre, aunque uno de los herederos no quiera vender.
Hay salidas negociadas antes de llegar a un juzgado, y una vía judicial que existe pero cierra por debajo del precio de mercado. Cubrimos las cuatro opciones en detalle, con lo que cuesta cada una en tiempo y en dinero, en Todos los herederos quieren vender menos uno.
¿Puedo vender mi parte sin el resto?
Sí, es legal. El artículo 399 del Código Civil reconoce a cada copropietario el derecho a vender su cuota sin necesitar el permiso de los demás herederos. Lo que vendes en ese caso es tu porcentaje, no el piso completo, y tiene dos condiciones que conviene conocer antes de firmar el retracto de coherederos y el descuento habitual del precio. Las explicamos con detalle en Todos los herederos quieren vender menos uno.
Cómo trabajamos una venta de piso heredado
En Zona Madrid acompañamos el proceso completo, no solo la parte comercial. Ordenamos la documentación, coordinamos con notaría y registro, hacemos la valoración presencial del inmueble y, cuando hace falta asesoramiento fiscal o legal específico, contamos con profesionales propios para resolver las dudas. No esperamos a que termine el trámite de herencia para empezar. Según Alexander Pérez Bravo, experto inmobiliario de Zona Madrid: «En promedio hablamos de 6 a 8 semanas, normalmente suelen ser más frecuentes los plazos de los 2 meses. Aunque la venta se puede ir realizando en simultáneo mientras se tramita la herencia.» Mientras notaría y registro avanzan, ya podemos tener la valoración hecha y el piso en el mercado.
Solicita una valoración presencial del piso heredado y te decimos, con cifras reales, cuánto vale y qué plazo es razonable esperar.
Opiniones y reseñas de Google de propietarios que han vendido con Zona Madrid
«Gracias a José Hurtado y el equipo de Zona Madrid por la paciencia y el trabajo para vender el piso de mis padres, éramos varios hermanos y siempre surgen problemas, José Luis de manera diligente nos ayudó a todos y estamos totalmente satisfechos.»
— Damaris J., propietario · abril 2026
«Marlene y Maite me ayudaron a vender mi piso en tiempo récord con las fiestas de por medio. Muchas gracias por todo lo que han hecho, excelente atención.»
— Paul Leiva., propietario · marzo 2025
«Nos han gestionado la venta de una vivienda y de 10 en todo, muchas gracias.»
— Paco G., propietario · marzo 2025
«ZONA MADRID es una inmobiliaria extremadamente de confianza y profesional. El equipo es dedicado, honesto y transparente, haciendo que todo el proceso sea tranquilo y sin estrés. ¡Los recomendamos con los ojos cerrados!»
— Paulo C., comprador y propietario · septiembre 2024
«Muy buena atención, sin ningún problema todo fue super rápido. Recomendado.»
— Jessi M., propietaria · mayo 2025
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo hay que esperar para vender un piso heredado?
Ninguno. No existe un plazo legal mínimo. El mito de los 5 años viene de un requisito distinto: si aplicaste la reducción del 95% del Impuesto de Sucesiones por vivienda habitual del causante, en la Comunidad de Madrid tienes que mantener la propiedad 5 años para no perder ese beneficio fiscal (Ley 7/2005). Vender antes es posible; lo que ocurre es que liquidas la diferencia de impuesto que corresponda.
¿Qué pasa si vendo antes de los 5 años y apliqué la reducción del Impuesto de Sucesiones?
Pierdes la reducción del 95% aplicada en su momento y tienes que liquidar a Hacienda la diferencia entre lo que pagaste con la reducción y lo que te hubiera correspondido pagar sin ella, con los intereses de demora desde la fecha en que se aplicó. No es una sanción por vender: es la consecuencia de dejar de cumplir la condición de la que dependía ese beneficio fiscal. Conviene calcular esa diferencia con un asesor antes de decidir si vender antes compensa.
¿Qué documentos necesito para vender una casa heredada?
Certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, testamento (o declaración de herederos si no lo hay), la escritura de adjudicación de herencia y la inscripción de la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Sin la escritura y sin la inscripción registral, un notario no puede autorizar la venta, aunque tengas comprador.
¿Qué impuestos se pagan al vender un piso heredado?
El Impuesto de Sucesiones se paga al heredar, no al vender, en los 6 meses siguientes al fallecimiento. Lo que pagas al vender es el IRPF, y solo si obtienes una ganancia patrimonial: la diferencia entre el precio de venta y el valor que declaraste en el Impuesto de Sucesiones (art. 36 de la Ley del IRPF), con el límite del valor de mercado. Si vendes cerca de ese valor declarado, la ganancia y el impuesto pueden ser mínimos.
¿Se puede vender un piso heredado sin escrituras?
No. Necesitas la escritura de adjudicación de herencia y la inscripción en el Registro de la Propiedad antes de poder firmar cualquier venta ante notario. Es el trámite que más se subestima en tiempo entre 6 y 8 semanas en la práctica, con frecuencia en torno a los 2 meses y conviene empezarlo cuanto antes. La buena noticia es que no hace falta esperar a que termine para avanzar con la venta: buscar comprador y hacer la valoración se puede llevar en paralelo mientras se tramita la herencia.
¿Puedo vender un piso heredado mientras tramito la herencia?
Sí. La búsqueda de comprador y la valoración del inmueble pueden avanzar en paralelo a la aceptación de la herencia, la liquidación de impuestos y la inscripción registral. Lo único que no puede adelantarse es la firma ante notario, que exige la vivienda ya inscrita a nombre de los herederos. Así se evitan perder las 6-8 semanas que tarda el papeleo.
¿Puedo firmar arras antes de inscribir la herencia?
Sí, es habitual y no hay impedimento legal para hacerlo. El contrato de arras es un compromiso previo entre comprador y vendedor, no la venta en sí, así que puede firmarse mientras aún se tramita la inscripción registral de la herencia. Lo que sí exige la inscripción completa es la firma de la escritura de compraventa ante notario, que es el paso posterior a las arras.
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